Jak funguje hypotéka

Koupě bytu či domu není jednoduchá záležitost. Kromě výběru správné nemovitosti je také nutné řešit její financování. S tím pomůže hypotéka. Jak získat hypotéku? A lze dostat hypotéku bez úspor?

Hypotéky jsou běžným způsobem, jak si lidé mohou pořídit nemovitost. Nabízejí možnost koupit nemovitost, aniž by člověk musel předem zaplatit celou kupní cenu.

Existuje několik různých typů hypoték, z nichž každá má své výhody a nevýhody. Než zájemci o bydlení požádají o hypotéku, měli by zvážit, jaký typ úvěru potřebují, a svou vlastní finanční situaci.

Například hypotéky s pevnou úrokovou sazbou nabízejí předvídatelnou výši splátek po celou dobu trvání úvěru, zatímco hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou mohou krátkodobě nabízet nižší úrokové sazby, které se však mohou v průběhu času měnit.

Oblíbeným produktem je také tzv. americká hypotéka. Jak funguje hypotéka? A jaká je sazba hypoték?

Jak funguje hypotéka

Kdo si chce pořídit nemovitost, určitě ho bude zajímat, jak funguje hypotéka. Málokdo totiž dokáže zaplatit kupní cenu z vlastních úspor.

Hypotéka je úvěr, který slouží k nákupu nemovitosti, například domu nebo bytu. Možná je i hypotéka na pozemek. Obvykle je zajištěna samotnou nemovitostí, což znamená, že banka má na nemovitosti zástavní právo.

Dlužník musí úvěr splácet, jinak riskuje ztrátu nemovitosti. Hypotéka je jednoduše řečeno půjčkou se zástavou nemovitosti neboli půjčkou na nemovitost.

Hypotéky jsou dlouhodobé půjčky a splácejí se po mnoho let i s úroky. Hypotéka se poskytuje jen na část kupní ceny. Žadatel musí zaplatit tzv. akontaci.

Akontace je určitá suma z ceny nemovitosti, kterou klient hradí z vlastních zdrojů. A je to zároveň i první uhrazená částka u hypotéky, která je vyšší než její následující pravidelné měsíční splátky.

Výše akontace ovlivňuje následnou výši, počet měsíčních splátek i výši úrokové sazby. Čím vyšší akontace, tím nižší riziko pro věřitele. To se následně promítá i do výhodnějších podmínek hypotéky.

V případě hypotéky je třeba zaplatit 20 % kupní ceny z vlastních zdrojů. Avšak neplatí to ve všech případech. Lze si totiž vzít i hypotéku bez úspor. Za jakých podmínek, se lze dozvědět dále v tomto článku.

Jak získat hypotéku

Než se vůbec člověk rozhodne pro nemovitost a pro kolotoč kolem zařizování hypotéky a koupě vysněného bydlení, určitě by si měl udělat čas a vypsat si několik důležitých informací o:

• příjmech
• měsíčních výdajích
• ročních výdajích
• spoření

V momentě, kdy si tyto položky vypíše, zjistí, jak se situace má. Jestliže toto má člověk před sebou černé na bílém, uvidí, kolik si může dovolit měsíčně splácet a jestli je vůbec vhodným žadatelem o hypotéku.

Je potřeba myslet na to, že náklady na bydlení, tedy platby vody, elektřiny, plynu, pojištění domácnosti, nemovitosti a podobné položky se musí počítat do položky, která bude započtena ve výdajích na bydlení.

V budoucnu by totiž s hypotékou tento celkový výdaj včetně hypotéky neměl činit více, než čtyřicet procent z čistého příjmu. Hypotéka na vlastní bydlení by neměla být cestou do záhuby.

Dalším krokem, jak získat hypotéku, je oslovení banky. Banky vždy nabízejí lepší podmínky, proto je lepší se obracet na ně.

Proces získání bankovní hypotéky začíná žádostí o úvěr. Ta obvykle vyžaduje, aby dlužník poskytl informace o své finanční situaci, včetně příjmů, úvěrové historie a majetku.

Věřitel poté tyto informace posoudí, zkontroluje registry dlužníků a rozhodne, zda žádost o hypotéku schválí, či nikoliv. Podle bonity dostane žadatel určitou hypoteční sazbu a podmínky. Čím lepší bonita, tím lepší budou i podmínky hypotéky.

Hypotéka bez úspor

Příčinou podmínky akontace ve výši 20 % je ČNB, potažmo regulace EU. Kdo si tedy chce vzít hypotéku, musí z vlastních zdrojů zaplatit 20 % ceny nemovitosti, u žadatelů mladších 36 let to musí být 10 %. Neplatí to však vždy.

Pokud má žadatel k dispozici do zástavy další nemovitost, například nemovitost někoho z rodiny, podmínka akontace odpadá. Může tedy získat hypotéku bez úspor. Ovšem ne každý druhou nemovitostí disponuje.

Hypotéka na dům vs. americká hypotéka

Hypotéky se dělí na dva druhy. Na účelové čili klasické hypotéky a neúčelové, jimž se přezdívá americké. Hlavní rozdíl mezi nimi je v tom, že u účelové hypotéky banka přesně vymezuje, na co konkrétně lze peníze použít.

Povinností žadatele pak je doložit, že finance z hypotéky žadatel využije v souladu s těmito pravidly. U americké hypotéky má žadatel při nakládání s penězi téměř volnou ruku. To se ovšem může projevit na úroku. 

Neúčelová hypotéka totiž není tak výhodná jako účelová. Pokud tedy někdo ví, že si chce vzít hypotéku na dům nebo jinou nemovitost, určitě bude lepší, když si vezme klasický účelový úvěr.

Klasickou účelovou hypotéku lze využít na nákup nemovitosti (domu, bytu, pozemku), výstavbu, dostavbu nebo přestavbu nemovitosti, refinancování úvěru nebo koupi družstevního bytu.

Podmínky pro hypotéku

Podmínky pro hypotéku se u jednotlivých bank liší. Obecně však platí následující pravidla, která stanovuje ČNB. Mezi samozřejmé podmínky hypotéky patří věk nad 18 let nebo pobyt v ČR.

Dále platí, že u žadatelů starších 36 let výše hypotéky nesmí překročit 8,5násobek čistého ročního příjmu, u mladších žadatelů to je 9,5násobek (tzv. DTI).

Rovněž je nutné doložit, že měsíční splátka všech úvěrů (tedy nejen hypotéky), nepřesáhne 45 % čistého měsíčního příjmu (u mladších žadatelů 50 %), tzv. DSTI.

Jak již bylo uvedeno, další podmínkou hypotéky je, že výše úvěru nesmí překročit 80 % (příp. 90 %) z hodnoty nemovitosti, kterou dává žadatel bance do zástavy (tzv. LTV). 

Kdo žádá o hypotéku, měl by také vyčkat se změnou zaměstnání. O hypotéku totiž může zažádat až 3 měsíce po nástupu do nového zaměstnání. Tedy po úspěšném zakončení zkušební doby.

Pokud má pracovní smlouvu na dobu určitou, je důležité, zda pracuje u stejného zaměstnavatele již alespoň 12 měsíců.

Kdo má nepravidelný příjem nebo ho nemůže nijak doložit, podat žádost o hypotéku bude moci pouze u nebankovních institucí. Je však nutné počítat s tím, že podmínky nebývají zrovna výhodné.

S jistotou lze říci, že podmínky pro hypotéku není snadné splnit a málokdo dnes na hypotéku dosáhne. A to i kvůli vzrůstající hypoteční sazbě.

Sazba hypoték

Sazba hypoték neboli hypoteční sazba je důležitým faktorem při koupi domu. Hypoteční sazba se neustále mění, a proto je důležité sledovat nejnovější vývoj. Člověk by se měl vždy snažit získat tu nejlepší možnou hypoteční sazbu.

V první řadě je důležité vědět, co je hypoteční sazba a jak funguje. Hypoteční sazba je úroková sazba, kterou věřitelé účtují za úvěry na bydlení. Hypoteční sazba se může značně lišit v závislosti na typu úvěru a bonitě žadatele.

Obecně platí, že čím lepší je bonita, tím nižší bude hypoteční sazba.

Sazba hypoték je také ovlivněna současnou ekonomickou situací. Když je ekonomika silná a nezaměstnanost nízká, bývá hypoteční sazba nižší, protože věřitelé mají větší důvěru ve schopnost dlužníků splácet své úvěry.

Když je ekonomika naopak slabá a nezaměstnanost vysoká, bývá hypoteční sazba vyšší, protože věřitelé mají menší důvěru ve schopnost dlužníků splácet.

Je také důležité vědět, kde hledat nejlepší úrokovou sazbu hypoték. Většina věřitelů nabízí konkurenční sazby, takže je důležité se poohlédnout a porovnat různé věřitele.

Kromě toho je důležité mít přehled o speciálních nabídkách a akcích, které mohou věřitelé nabízet. Mohou to být skvělé způsoby, jak získat lepší hypoteční sazbu.

V neposlední řadě je důležité mít na paměti, že sazby hypoték se neustále mění. Sledování zpráv a informovanost o ekonomice může pomoci udržet si náskok a získat nejlepší možnou sazbu hypotéky.

Co je hypotéka bez nemovitosti?

Ač se to může zdát jako nesmysl, hypotéku si lze vyřídit dopředu i bez nemovitosti. Jedná se o tzv. hypotéku bez nemovitosti. Jak funguje?

Žadatel podá klasickou žádost o hypoteční úvěr, aniž by měl vybranou nemovitost. Nároky na získání hypotéky bez nemovitosti jsou stejné jako u jakékoli jiné hypotéky.

Podle podmínek banky má pak člověk až 3 roky na to, aby si své vysněné bydlení vybral. Jakmile se tak stane, peníze má ihned k dispozici.

Hypotéka bez nemovitosti je tedy jakási předschválená hypotéka. Skvěle se hodí zejména v situacích, kdy je poptávka po nemovitostech natolik vysoká, že si většina prodávajících může vybírat mezi několika zájemci.

Kdo dá dřív „peníze na stůl“, ten nemovitost získá. Je však třeba pamatovat na to, že hypotéku bez nemovitosti je nutné ve stanovené době využít, jinak hrozí sankce za nečerpání.

Půjčka se zástavou nemovitosti – jak vybrat

Výběr správné půjčky se zástavou nemovitosti nebo hypotéky není snadný a není vhodné ho uspěchat. Přece jen půjčku se zástavou nemovitosti si člověk nebere na pár měsíců.

Navíc každý věřitel má různé podmínky, proto je nutné si udělat průzkum trhu. Hypotéku dnes nabízejí všechny bankovní domy. Na výběr je široká škála produktů od hypotéky od Fio přes Era poštovní spořitelna (dnes ČSOB poštovní spořitelna) až třeba po hypotéku od KB.

S výběrem půjčky se zástavou nemovitosti pomůžou internetové hypoteční kalkulačky. Srovnání hypotečních úvěrů je dokonalým prvním krokem, jak si říct, jaký z nabízených úvěrů je tím pravým.

Jednoduše si lze porovnat výši splátek, dobu splácení a všechna kritéria, jaká musí člověk splňovat, aby daný úvěr získal.

Hypoteční kalkulačky jsou zdarma a k ničemu nezavazují. Pokud si někdo klade otázku, „kolik dostanu hypotéku“, je využití hypoteční kalkulačky tím správným prvním krokem.

Nebankovní úvěr zajištěný nemovitostí

Hypotéku nenabízejí jen banky. Existuje i nebankovní hypotéka na koupi nemovitosti. Tu využívají především ti, kteří na bankovní hypotéku nedosáhnou.

Získat nebankovní úvěr zajištěný nemovitostí není tak náročné. Nebankovní společnosti posuzují žádosti benevolentněji, šanci má i žadatel s negativním záznamem v registru dlužníků. Mnozí věřitelé ani nepožadují doklad o tom, na co byly peníze použity. 

I procesně je to jednodušší než u banky. Peníze lze mnohdy získat už do 48 hodin po požádání.

Na druhou stranu má však nebankovní úvěr zajištěný nemovitostí vyšší úrokové sazby, poplatky a sankce za nesplácení. Každou nabídku je tedy potřeba důkladně zvážit, protože nebankovní hypotéka na koupi nemovitosti je velkým závazkem.

U nebankovních úvěrů zajištěných nemovitostí je také třeba si dát pozor na nejrůznější nabídky odkupu nemovitosti s tzv. věcným břemenem. V praxi by to mělo fungovat tak, že člověk prodá nemovitost, dostane za ni peníze a měl by v nemovitosti dožít.

Takové firmy se často nebojí podvodných praktik, proto je potřeba přistupovat nebankovní hypotéce na koupi nemovitosti obezřetně.