Nájemník dělá nepořádek – zkušenosti, co dělat
Najít dobrého nájemníka do bytu je vždy sázkou do loterie. Co je nájemce zač se většinou projeví až za čas. Jak řešit případy, kdy nájemník dělá nepořádek a obtěžuje svým chováním ostatní obyvatele domu? Jaká má pronajímatel v tomto směru práva?
Modelový příklad: Pronajímatel má s nájemcem uzavřenou nájemní smlouvu do konce roku. Bohužel jsou s ním problémy – stěžují si na něj i sousedé, v noci dělá hluk, neuklízí společné prostory, je vulgární. Několikrát jej pronajímatel vyzýval k nápravě, ovšem marně.
Chtěl se s ním dohodnout na co nejrychlejším ukončení smlouvy, avšak nájemník to odmítá. Nezbude, než mu dát výpověď. Pronajímatel si není jist délkou výpovědní doby. V nájemní smlouvě si domluvili měsíční výpovědní dobu. Může tedy nyní po nájemníkovi požadovat, aby se do měsíce vystěhoval?
Ukončení nájemní smlouvy
Pokud se s nájemcem na ukončení nájemní smlouvy k určitému datu pronajímatel nedohodne a chce nájem ukončit před uplynutím lhůty, na kterou byla nájemní smlouva uzavřena, je nutné dát nájemci výpověď. Bohužel výpověď z nájmu bytu není tak jednoduchý úkon, jak si pronajímatelé často myslí.
K tomu, aby výpověď z nájmu bytu splňovala veškeré náležitosti, které jsou nezbytné pro její platnost, je nutné dodržet jak obsahové náležitosti zasílané výpovědi, tak výpovědní důvody, které jsou taxativně v zákoně vymezeny.
Pokud již pronajímatel nájemce písemně a prokazatelně vyzval k nápravě jeho chování a mohl být tedy naplněn výpovědní důvod k ukončení nájemní smlouvy dle § 2288 Občanského zákoníku, jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, hrubě porušují přes písemnou výstrahu dobré mravy v domě.
Výpovědní důvody
Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, pokud:
- poruší nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu
- je nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází
- má být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat
- existuje jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu
Dle § 2256 Občanského zákoníku má nájemce povinnost dodržovat po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů.
Výpovědní lhůta
V nájemní smlouvě si obě strany dohodly výpovědní lhůtu v délce jednoho měsíce. Ustanovení o délce výpovědní lhůty je dle Občanského zákoníku kogentní, což znamená, že nemůže být dohodou účastníků změněno. Dle tohoto ustanovení nesmí být výpovědní lhůta kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce.
I když se tedy s nájemcem smluvně dohodli, že výpovědní lhůta je jeden měsíc, není toto ustanovení ve smlouvě platné. Pokud se s nájemcem pronajímatel nedohodne na jeho vystěhování k dřívějšímu datu, je povinen dodržet tříměsíční výpovědní lhůtu a nemůže nájemce nutit k tomu, aby z bytu odešel před jejím uplynutím.
Výpovědní lhůta začne běžet od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhé straně.
Výpověď z nájmu bez výpovědní lhůty
Občanský zákoník v § 2291 říká, že poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.
Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.
Publikováno: 1. 3. 2023
Cílem portálu Vdenik.cz je poskytnout návštěvníkům důležité informace co nejpoutavější formou. Články píšeme o diskutovaných tématech z nejrůznějších oblastí - např. z podnikání, pojištění, nejnovějších trendů ve světě či cestování. Vždy míříme na největší srozumitelnost a čtivost.
Více
