Hypotéky v ČR – jak fungují a jak získat nejlepší na trhu

Hypotéka je pro většinu Čechů nejzásadnějším finančním rozhodnutím v životě. Kdo kupuje nemovitost na hypotéku, čeká ho několik důležitých kroků. Jak hypotéky fungují, jak si vybrat tu nejlepší nabídku a jak zvýšit šanci na úspěch při žádosti o úvěr?

Ať už člověk sní o vlastním bydlení, nebo se rozhoduje pro investici do nemovitosti, hypotéka mu umožní dosáhnout cílů, které by bez její pomoci byly těžko realizovatelné. Jak však vybrat tu nejlepší hypotéku? A jak se vyhnout nepříjemným překvapením?

Co je hypotéka?

Hypotéka je úvěr, který si bere klient od banky nebo jiné finanční instituce na koupi, rekonstrukci nebo výstavbu nemovitosti. Tento úvěr je zajištěn zástavou dané nemovitosti. To znamená, že v případě nesplácení má banka právo na její prodej, aby pokryla nesplacený dluh.

Hlavní výhodou hypotéky je dlouhá doba splatnosti (až 30 let) a nižší úroková sazba oproti jiným typům úvěrů. Díky tomu jsou hypotéky oblíbenou volbou pro financování nemovitosti, protože umožňují rozložit náklady na několik let.

Klíčové parametry hypotéky jsou:

• LTV (Loan to Value): Poměr mezi výší úvěru a hodnotou nemovitosti. Banky dnes standardně půjčují do 80 % hodnoty (u mladých do 36 let až 90 %).
• Fixace: Období (např. 3, 5 nebo 10 let), po které má klient garantovanou stejnou úrokovou sazbu.
• Doba splatnosti: Obvykle 15 až 30 let. Delší splatnost znamená nižší měsíční splátku, avšak celkově se více zaplatí na úrocích.

Hypotéka je velký krok, který ovlivní finanční zdraví na mnoho let. Jak vybrat správnou hypotéku? To se lze dozvědět dále v článku.

Jak funguje hypotéka krok za krokem

Hypotéka je jednoduše řečeno obří půjčka na bydlení, za kterou se bance musí ručit nemovitostí. Jak funguje hypotéka?

1. Žádost o hypotéku

Prvním krokem je podání žádosti o úvěr. K tomu je potřeba doložit:

• příjem – banka musí mít jistotu, že žadatel bude schopen hypotéku splácet.
• úvěrová historie – banka prověřuje, zda nemá žadatel žádné dluhy nebo problémy se splácením předchozích úvěrů.
• zajištění – banka se zajímá o hodnotu nemovitosti, kterou hodlá žadatel financovat.

2. Schválení a nabídka hypotéky

Pokud banka schválí žádost, nabídne žadateli konkrétní podmínky:

• výše úvěru – většina bank nabízí financování až do 80–90 % hodnoty nemovitosti, zbytek musí mít žadatel našetřeno (vlastní zdroje).
• úroková sazba – pevná nebo variabilní, záleží na tom, jaký typ hypotéky si žadatel vybere.
• splatnost – běžně 20–30 let, avšak může být i kratší v závislosti na dohodě.

3. Podpis smlouvy a vyplacení peněz

Po přijetí nabídky se podepíše smlouva o hypotečním úvěru, která stanoví veškeré podmínky (výše úvěru, úroková sazba, doba splatnosti atd.). Poté banka vyplatí peníze na účet prodávajícího nemovitosti, pokud se nemovitost kupuje, nebo na účet žadatele, pokud se refinancuje nebo rekonstruuje.

4. Splácení hypotéky

Jakmile je hypotéka vyplacena, začíná žadatel splácet měsíční splátky. Každá splátka se skládá z části, která jde na úrok a části, která jde na snížení jistiny (tedy dlužné částky). Zpočátku většina splátky pokrývá úrok, avšak jak se postupně snižuje dlužná částka, podíl na jistině roste.

Pokud klient našetří větší částku nebo dostane v práci bonusy, může provést mimořádnou splátku hypotéky. Tato částka se odečte přímo z jistiny, nikoliv z úroků. Při mimořádné splátce hypotéky si klient může vybrat ze dvou možností – buď bude dál splácet stejně dlouho a sníží se mu měsíční splátka, nebo splátka zůstane stejná a hypotéka se doplatí o několik let dříve.

5. Konec hypotéky

Po zaplacení celé dlužné částky (včetně úroků) je hypotéka splněná, banka zruší zástavu a nemovitost je opět plně ve vlastnictví žadatele. Pokud hypotéku předčasně splatí, některé banky mohou účtovat poplatek za předčasné splacení (pokud to není součástí podmínek).

Druhy hypoték

Není hypotéka jako hypotéka. V ČR existuje několik druhů hypoték, které se liší podle účelu, způsobu úročení a dalších parametrů:

• účelová hypotéka: Nejčastější typ. Slouží ke koupi bytu, domu, pozemku, na výstavbu nebo rekonstrukci. Klient musí doložit, za co peníze utratil.
• americká hypotéka: Neúčelový úvěr zajištěný nemovitostí. Peníze lze použít na cokoliv (auto, studium, cesta kolem světa). Má však vyšší úrok než účelová hypotéka.
• refinancování: Přechod s existující hypotékou k jiné bance za účelem získání lepších podmínek na konci období fixace.

Podle zdroje financování nebo poskytovatelů hypoték lze dále rozlišovat:

• bankovní hypotéky: Jedná se o nejběžnější formu hypotéky. Banky nabízí hypotéky za výhodné úrokové sazby, které jsou regulovány ČNB. Na druhou stranu mají banky přísnější požadavky na klienty a delší schvalovací proces.
• nebankovní hypotéky: Nebankovní instituce jsou většinou ochotny financovat i klienty, kteří mají problém splnit podmínky banky. Ovšem bývají dražší a nejsou tak regulováni jako banky.

Bankovní hypotéka je ideální, pokud má žadatel dobrou úvěrovou historii, stabilní příjem a chce mít nízký úrok a dlouhodobou stabilitu. Nebankovní hypotéka může být vhodná, pokud má slabší úvěrovou historii, potřebuje rychlou půjčku, nebo pokud banka jeho žádost zamítla, a je ochotný akceptovat vyšší úrok.

Jak zvýšit šanci na získání hypotéky?

Získání hypotéky není vždy jednoduché, a proto je dobré se na žádost dobře připravit. Zde je několik tipů, jak zvýšit šanci na úspěch:

1. Dostatečný příjem

Banka bude zkoumat tzv. bonitu neboli schopnost splácet úvěr. Žadatel by měl mít stabilní příjem, který je dostatečný na pokrytí měsíčních splátek, i s rezervou. Banka však posuzuje příjmy i výdaje. Do výdajů se počítají jiné úvěry, leasingy, kreditní karty a další náklady.

2. Dobrý úvěrový profil

Banky si prověřují historii předchozích půjček, kdy nahlíží do registrů (BRKI, NRKI, SOLUS). Pokud měl žadatel v minulosti problémy se splácením mobilního tarifu nebo jiné půjčky, může to být překážka.

Pokud má někdo další úvěry (např. půjčky, kreditní karty), je lepší je před žádostí o hypotéku splatit nebo snížit jejich výši. Nižší celkové zadlužení mu umožní lepší podmínky hypotéky.

3. Vlastní úspory

Dnes už prakticky nelze získat 100 % hypotéku. Je třeba mít naspořeno alespoň 10–20 % z ceny nemovitosti z vlastních zdrojů.

4. Věk

Žadatel musí být plnoletý. Horní věková hranice pro schválení hypotéky je omezena tak, aby byla hypotéka doplacena obvykle do 70 až 75 let věku klienta.

Hypoteční kalkulačka

Existuje několik způsobů, jak si předem zjistit, zda žadatel dostane hypotéku a za jakých podmínek. Většina bank a nebankovních poskytovatelů dnes nabízí nástroje a služby, které umožní odhadnout šance na schválení hypotéky.

Nejjednodušším a nejrychlejším způsobem je online hypoteční kalkulačka. I když hypoteční kalkulačky nedávají 100 % jistotu, pomůžou zjistit, jaké úrokové sazby a podmínky může žadatel očekávat, a zda se vejde do kritérií pro získání úvěru.

Hypoteční kalkulačky jsou snadno dostupné na webových stránkách většiny bank, nebankovních poskytovatelů hypoték a také na specializovaných finančních webech, jako jsou Vpujcky.cz. Vyplatí se použít právě tyto specializované weby, které se zaměřují na porovnání hypoték. Jejich kalkulačky porovnávají nabídky více bank a zjistí, která nabízí nejvýhodnější podmínky.

Publikováno: 15. 1. 2026

Michal Hardyn

Cílem portálu Vdenik.cz je poskytnout návštěvníkům důležité informace co nejpoutavější formou. Články píšeme o diskutovaných tématech z nejrůznějších oblastí - např. z podnikání, pojištění, nejnovějších trendů ve světě či cestování. Vždy míříme na největší srozumitelnost a čtivost.

Twitter LinkedIn